Le compravendite immobiliari comportano una tassazione in capo alle parti, il cedente ed il cessionario, in riferimento alle caratteristiche soggettive ed oggettive delle stesse, nonché alle caratteristiche dell’immobile.
Di seguito verranno schematicamente analizzate le molteplici casistiche concernenti le imposte indirette.
Le compravendite possono essere soggette ad imposta di registro, ipotecaria e catastale (in misura fissa o proporzionale) o ad IVA, in relazione alla natura dell’immobile oggetto della vendita (uso abitativo o strumentale).

Le compravendite soggette ad IVA sono quelle in cui la parte venditrice è un soggetto passivo IVA che:
– ha costruito (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da meno di 5 anni;
– ha ristrutturato (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da meno di 5 anni;
– ha costruito o ristrutturato (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione IVA;
– esercita in atto l’opzione IVA.
Le compravendite esenti da IVA sono quelle in cui (a prescindere dalla qualifica che riveste la parte acquirente) la parte venditrice è:
a) un privato;
b) un’impresa che:
– non ha costruito (né ristrutturato) l’immobile;
– ha costruito (o ristrutturato) l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione IVA.

Allo scopo di determinare la base imponibile sulla quale calcolare l’IVA o l’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale, occorre distinguere se:
– compravendita soggetta ad imposta di registro nella quale l’acquirente è un privato: la base imponibile è il valore catastale del bene acquistato. Per calcolarlo bisogna moltiplicare la rendita catastale rivalutata dell’immobile per il coefficiente relativo che varia a seconda della categoria catastale del fabbricato;
– compravendita soggetta ad imposta di registro nella quale l’acquirente è un soggetto passivo IVA: la base imponibile è il prezzo dichiarato in atto;
– compravendita soggetta ad IVA: la base imponibile è il prezzo dichiarato in atto.

1. CESSIONE DI FABBRICATI AD USO ABITATIVO
In applicazione del principio di alternatività IVA/imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano:
a) in caso di cessioni soggette ad IVA:
– in misura fissa pari ad € 200,00 cadauna;
b) in caso di cessioni esenti da IVA:
– in misura proporzionale del 9% con un minimo di € 1.000,00 (imposta di registro), fissa pari ad € 50,00 (imposte ipotecaria e catastale);
– in misura proporzionale del 2% con un minimo di € 1.000,00 (imposta di registro), fissa pari ad € 50,00 (imposte ipotecaria e catastale), nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa”.
Per la determinazione dell’IVA da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate da imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA con applicazione dell’aliquota del 10%, salva l’applicazione dell’aliquota del 4% qualora il cessionario sia in possesso dei requisiti “prima casa”. La cessione avente ad oggetto immobili abitativi aventi le caratteristiche di abitazione di lusso è, invece, soggetta ad IVA con applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%. Nel caso in cui l’acquirente sia un soggetto passivo IVA, si applica il “Reverse Charge”.

2. CESSIONE DI FABBRICATI AD USO STRUMENTALE
Anche per le cessioni di immobili ad uso strumentale, in applicazione del principio di alternatività IVA/imposta di registro, l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano:
a) nel caso in cui il cedente è un soggetto passivo IVA:
– in misura fissa pari ad € 200,00 (imposta di registro), in misura proporzionale del 3% con un minimo di € 200,00 (imposta ipotecaria), in misura proporzionale dell’1% con un minimo di € 200,00 (imposta catastale);
b) nel caso in cui il cedente è un privato:
– in misura proporzionale del 9% con un minimo di € 1.000,00 (imposta di registro), fissa pari ad € 50,00 (imposte ipotecaria e catastale).
Per la determinazione dell’IVA da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili strumentali, effettuate da imprese costruttrici, sono assoggettate ad IVA con applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%. L’aliquota è del 10% nel caso di cessione di fabbricati strumentali facenti parte di edifici “Tupini”. Nel caso in cui l’acquirente sia un soggetto passivo IVA, si applica il “Reverse Charge”.